マンション投資と耐用年数

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マンション投資と耐用年数

耐用年数とは、減価償却の基準となる年数を定めたもので、マンションなどの物件にも一定の耐用年数が定められています。建物の寿命と考える方もいますが、厳密には異なるので注意しましょう。耐用年数は、あくまで減価償却の計算に使用される基準です。物件の構造によって耐用年数は変わりますが、一般的な鉄筋コンクリート造のマンションは最長47年と定められており、ここから築年数などを差し引いたものが実際の耐用年数となります。例えば築15年のマンションの場合、耐用年数は32年として計算されます。

マンション投資では、各物件の耐用年数をしっかり確認する必要があります。減価償却期間に影響するだけでなく、不動産投資ローンの融資の可否にも関わっているからです。新築マンションの場合はほとんど考慮する必要がありませんが、中古マンションなどの物件を購入する際は、必ず耐用年数をチェックしておきましょう。しかし、なぜローンの融資に影響するのでしょうか。

まず金融機関がローンの審査をする際、該当物件の採算性や将来的な事業性を考慮します。この時に一つの参考基準とするのが耐用年数です。金融機関からローンの融資を受けると、一定年数で完済しなくてはいけませんが、耐用年数を返済年数の上限としている金融機関が多くなっているのです。例えば耐用年数が25年の物件なら返済年数は最長で25年、20年の物件は最長20年となります。

ローンの返済年数が短くなるほど、毎月の返済額も増加します。返済年数の短縮化は物件の利回りの低下に繋がるだけでなく、キャッシュフローが悪化してしまうリスクが潜んでいるのです。空室リスクを考慮した場合、返済額の増加は負担を増やす要因となってしまいます。

ローンの返済期間が短いほど余分な利息を払わずに済むため、最終的な支払額は少なくなりますが、マンション投資では利回りと空室リスクを考えなくてはいけません。このため、返済期間は長いほうがキャッシュフローも改善し、長期に渡って減価償却を利用できるのです。

しかしローンの返済期間は耐用年数が影響しますので、築年数が古いマンションは入念なリスク管理が求められます。逆に築年数が新しく、耐用年数が長い物件は、空室リスク・借金リスクにも強いのがメリットです。月々のローン返済額が少なくなり、キャッシュフローにも余裕が出ます。このように、耐用年数は一定のリスクヘッジとして働きますので、気になるマンションを見つけたら、最初に確認を行っても良いでしょう。

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