マンション投資と固定資産税

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マンション投資と固定資産税

土地や住宅などの不動産を保有している方は、毎年固定資産税を納める必要があります。固定資産税とは、一戸建てやマンション、土地などの固定資産に対して課税される地方税で、税額は課税標準に一定の税率を掛け合わせて計算します。マイホームを持っている方の多くは納税義務が発生しますが、マンション投資を始めた方も固定資産税のことを考えておかなくてはいけません。マンション投資で物件を保有すると、固定資産税の納税義務が生じるからです。

固定資産税の税率は1.4%ほどですが、同じ課税標準でも地方によって収める税額が異なる場合もあります。これは都市計画税が上乗せされていることが理由です。税率は自治体により若干税率が変わることから、物件取得後はチェックしておいたほうが良いでしょう。ただし、都市計画税は市街化区域のみに課せられる税金のため、マンションの立地によっては課税されません。

固定資産税の税率を計算する元になるのが課税標準です。課税標準は固定資産台帳に記載されている登録価格のことで、数年に1回のペースで見直されています。固定資産台帳は各自治体が管理しており、登録価格は土地・建物の評価額や路線価などを考慮して決まります。固定資産台帳は各市区町村役所の窓口で開示してもらえます。

課税標準はマンション取得費用の満額が登録される訳ではありません。例えば5,000万円で物件を取得したとしても、課税標準が5,000万円になるとは限らないのです。一般的には取得費用の7割前後と言われており、5,000万円のマンションであれば、課税標準は3,500万円前後となります。この課税標準で固定資産税を計算した場合、納める税額は49万円です。

このような理由から、マンション取得費用が高くなるほど固定資産税も増加する可能性があります。しかし、固定資産税は特例制度が設けられており、一定期間は減免される場合も珍しくありません。様々な制度を利用できる可能性がありますので、役所へ問い合わせてみるのも良いでしょう。

固定資産税は税金のため経費計上はできません。このため、マンションの利回りを計算する時は、固定資産税(地域によっては都市計画税)を差し引いた金額で考えるようにしましょう。利回りが低く、取得費用が高いマンションの場合、固定資産税が利益を圧迫してしまう可能性があります。マンション投資を始める際は、各物件ごとに税額をシミュレーションし、実際の利回りを計算してみると良いでしょう。

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